03 - Votre logement est en mauvais état, comment le savoir ? et que faire ?.

Le logement que vous occupez paraît en mauvais état, dégradé, dangereux...

Logement non-décent, non conforme au Règlement sanitaire départemental (RSD), insalubre ou présentant un risque pour la sécurité : ces différents termes renvoient à des procédures qui diffèrent au niveau des compétences, des moyens d’actions et de la protection des occupants.

Qu’est-ce qu’un habitat indigne ?

Les différentes notions de l’habitat indigne

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Qu’est ce qu’un habitat indigne ?

L’habitat indigne recouvre plusieurs concepts à ne pas confondre :

- la non-conformité au Règlement sanitaire départemental

- l’habitat insalubre,

- les immeubles menaçant ruine,

- les logements meublés, sordides ou dangereux,

- les locaux impropres à l’habitation,

- les locaux sur-occupés (du fait du bailleur),

- les risques de saturnisme.

Le seul fait qu’un immeuble présente un risque pour la santé ou la sécurité conduit à le qualifier d’indigne qu’il soit occupé par des locataires, des propriétaires ou des occupants sans titre, que l’immeuble soit adapté ou non à l’usage d’habitation et que les désordres proviennent des parties privatives ou des parties communes.

Chaque cas est différent, et les démarches administratives à mettre en œuvre dépendent des situations.

Mais, il ne faut pas confondre l’habitat indigne avec :

- les logements inconfortables (par exemple, ne disposant pas d’une salle d’eau, de toilettes intérieures et d’un chauffage central),

- les logements non "décents" au sens du décret du 30 janvier 2002, qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire,

- les logements vétustes.

L’habitat indigne n’est pas non plus lié au respect des normes de construction, qui évoluent avec le temps.

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Les différentes notions de l’habitat indigne

avec trois sous-rubriques :

- Comment savoir si mon logement ne respecte pas le règlement sanitaire départemental ?

- Comment savoir si mon logement est insalubre ?

- Comment savoir si mon logement est en état de péril ?

Comment savoir si mon logement respecte le règlement sanitaire départemental ?

De quoi parle-t-on ?

Vous retrouverez dans ce document les différents éléments qui vous permettront d’identifier les désordres les plus fréquents qui peuvent constituer une infraction au règlement sanitaire départemental (RSD).

Exemples :

Mauvais état des portes et des fenêtres, des conduits de fumées, des évacuations des eaux pluviales et usées, des abords de la propriété.

Absence de locaux sanitaires.

Défaut de ventilation ou ventilation insuffisante.

Aucune pièce ne mesure 9 m².

Mauvais fonctionnement des installations d’électricité, de gaz, de chauffage, de cuisine et de production d’eau chaude.

Nuisances sonores dans l’habitation.

Votre logement est contraire aux critères du règlement sanitaire départemental de la Somme, que faire ?

Prendre contact avec le propriétaire ou l’agence immobilière

Il est conseillé de tenter une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR.

Vous devez avertir votre propriétaire ou le professionnel qui gère le logement pour l’informer par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.

Vous trouverez ci-joint un exemple de courrier :

  • Demande relative aux grosses réparations incombant au propriétaire

Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

En cas de non réaction de votre propriétaire ou en cas de non accord amiable avec votre propriétaire, que faire?

Le maire est chargé de l’application du règlement sanitaire départemental sur le territoire de sa commune, en vertu de ses pouvoirs de police.

Il intervient ainsi dans le repérage, la qualification et le traitement de certaines situations contraires au règlement sanitaire départemental (RSD).

Il peut effectuer une visite du logement et établir un rapport. Si le logement ne répond pas aux prescriptions du RSD et que la responsabilité ne paraît pas incomber au locataire dans le cadre de l’entretien courant du logement, le maire peut mettre en demeure le propriétaire de respecter ce règlement, en lui demandant de réaliser des travaux. En cas d’inexécution des travaux, il peut être dressée une contravention de 3ème classe (amende de 450 €).

Le secrétariat du PDLHI peut également vous renseigner et vous accompagner dans vos démarches, n’hésitez pas à le contacter :

- par téléphone : 03 64 57 25 39

- par courriel : ddtm-habitat-indigne@somme.gouv.fr

- par courrier : 35 rue de la vallée 80000 Amiens

Pour en savoir plus, télécharger la fiche « comment remédier à une infraction au règlement sanitaire départemental ? »

Qu’est-ce-qu’un logement insalubre et comment y remédier ?

De quoi parle-t-on ?

Un logement ou un immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux ou qu’il présente un risque pour votre santé et/ou votre sécurité ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation (mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts d’étanchéité ou d’isolation, équipements électriques dangereux, présence de plomb, d’amiante…).

L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres.

Est également considéré comme insalubre, tout local impropre à l’habitation ainsi que tout local qui comporte des revêtements dégradés contenant du plomb, à des concentrations supérieures aux seuils autorisés et susceptible d’intoxiquer une femme enceinte ou un  mineur. 

Pour en savoir plus, télécharger la fiche « qu’est-ce-qu’un logement insalubre ? »

Exemples

Mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts d’étanchéité ou d’isolation.

Risque d’incendie, équipements électriques et / ou gaz dangereux.

Présence de plomb, d’amiante.

Infractions multiples au Règlement Sanitaire Départemental.

L’insalubrité s’analyse au cas par cas après une visite des lieux.

Comment remédier à une situation d’insalubrité ?

Toute personne qui a connaissance d’une situation pouvant correspondre à de l’insalubrité a l’obligation de la signaler. 

Prendre contact avec le propriétaire ou l’agence immobilière

Il est conseillé de tenter une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR.

Vous devez avertir votre propriétaire ou le professionnel qui gère le logement pour l’informer par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.

Vous trouverez ci-joint un exemple de courrier :

  • Demande relative aux grosses réparations incombant au propriétaire

Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

En cas d’absence de réponse de votre propriétaire ou en cas de non accord amiable avec votre propriétaire, que faire?

Le secrétariat du PDLHI peut également vous renseigner et vous accompagner dans vos démarches, n’hésitez pas à le contacter :

- par téléphone : 03 64 57 25 39

- par courriel : ddtm-habitat-indigne@somme.gouv.fr

- par courrier : 35 rue de la vallée 80000 Amiens

Les logements peuvent être déclarés insalubres par arrêté préfectoral, suite à l’établissement d’un rapport établi par l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la ville d’Amiens. Il est remis au préfet qui peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

Cet arrêté peut soit interdire définitivement les locaux à l’habitation, soit prescrire des travaux, et si nécessaire interdire temporairement les locaux à l’habitation.

L’arrêté prescrit la réalisation de travaux dans un délai déterminé. À défaut, le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard (hors procédure d'urgence) et les travaux peuvent être exécutés d’office à ses frais.

Pour en savoir plus, télécharger la fiche « comment remédier à une situation d’insalubrité ? »

Comment savoir si mon logement est en état de péril ?

De quoi parle-t-on ?

En cas de dysfonctionnement ou de défaut d'entretien des éléments d’équipement communs, de problème de solidité, ou d’entreposage de matières inflammables ou explosives, un  immeuble, vacant ou non, peut présenter un risque pour la sécurité des occupants ou des tiers.

Un logement est considéré comme n’offrant pas les garanties de solidité nécessaires s’il présente des problèmes de solidité, si le mur, le plancher, la gouttière, le balcon ou la toiture menacent de s'effondrer ou si ses équipements sont en mauvais état (marches d’escaliers, garde-corps). 

Il existe deux types de mise en sécurité d’un immeuble :

- la mise en sécurité ordinaire : atteinte à la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments et risque pour la sécurité des occupants et / ou du public ;

- la mise en sécurité urgente : atteinte à la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments, et danger grave et imminent pour la sécurité des occupants et / ou du public.

Exemples

Menace d’effondrement de mur, de plancher, de plafond, de gouttière, de balcon ou de toiture.

Garde-corps ou marches d’escaliers descellés.

Enduit de façade soufflé, souche de cheminée fissurée.

Pour en savoir plus, télécharger la fiche « les caractéristiques d’un immeuble en péril »

Que faire face à une situation de péril ?

Toute personne ayant connaissance d’une telle situation doit avertir le maire. La procédure de mise en sécurité est de la compétence du maire ou du président de l’EPCI (en cas de transfert de compétence).

Prendre contact avec le propriétaire ou l’agence immobilière

Il est conseillé de tenter une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR.

Vous devez avertir votre propriétaire ou le professionnel qui gère le logement pour l’informer par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.

Vous trouverez ci-joint un exemple de courrier :

  • Demande relative aux grosses réparations incombant au propriétaire

Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

En cas de non réaction de votre propriétaire ou en cas de non accord amiable avec votre propriétaire, que faire?

Si vous n'obtenez pas de réponse de sa part, vous pouvez signaler votre situation au maire ou au président de l'Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)

La procédure est amorcée par le constat que peut faire le maire de la situation. Selon l’état de ruine du bâtiment, mur ou édifice, le maire peut déclencher une procédure de mise en sécurité à l’encontre du propriétaire afin que ce dernier prenne les mesures nécessaires.

Le maire ou le président de l’EPCI (en cas de transfert de compétence), après une procédure contradictoire, peut prendre un arrêté de mise en sécurité ordinaire.

Néanmoins, s’il suspecte un danger grave et imminent, il peut au préalable demander au tribunal administratif de nommer un expert afin d’établir un rapport sur la base duquel il pourrait prendre un arrêté de mise en sécurité urgent suivi d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire.

L’arrêté prescrit la réalisation de travaux dans un délai déterminé. À défaut, le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard (sauf dans le cas d’une procédure d’urgence) et les travaux peuvent être exécutés d’office, à ses frais.

Le secrétariat du PDLHI peut également vous renseigner et vous accompagner dans vos démarches, n’hésitez pas à le contacter :

- par téléphone : 03 64 57 25 39

- par courriel : ddtm-habitat-indigne@somme.gouv.fr

- par courrier : 35 rue de la vallée 80000 Amiens

Pour en savoir plus, télécharger la fiche « comment remédier à une situation de péril ? »