02 – Qu’est-ce qu’un logement non décent ?.

Le logement que vous occupez vous semble être en mauvais état, dégradé ou dangereux ? Il est important que vous puissiez évaluer votre situation afin de trouver des solutions adaptées. 

De quoi parle-t-on ?

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Un logement est décent si :

- la sécurité des locataires est assurée,

- la santé des locataires est préservée,

- les équipements de confort essentiels sont fournis : un coin cuisine avec évier, un lavabo, de l’eau chaude et froide, un moyen de chauffage …,

- il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante,

- il est exempt d’espèces nuisibles et parasites (cafards, rats, punaises de lit …),

- il répond à des critères de performance énergétique.

Exemples

Toiture non étanche, mauvais état du gros œuvre et matériaux détériorés.

Réseaux d’électricité et de gaz défectueux.

Système de chauffage présentant des dysfonctionnements.

Garde-corps, fenêtres en mauvais état.

Ventilation et éclairage insuffisants.

Pièce principale inférieure à 9 m² avec une hauteur sous-plafond de 2,20m (ou d’un volume inférieur à 20m3).

Le logement que vous occupez doit répondre aux caractéristiques indiquées sur la fiche suivante «  caractéristiques d’un logement décent ».

Le guide d’évaluation « Qu’est-ce-qu’un logement décent ? » doit vous aider à évaluer votre logement et à repérer quelques situations de non décence. Il ne constitue cependant pas ni un certificat, ni une attestation et n’ouvre aucun droit particulier.

Vous êtes locataires, votre logement ne respecte pas les critères de décence, que faire ?

Les litiges doivent être réglés entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Prendre contact avec le propriétaire ou l’agence immobilière

Vous devez avertir votre propriétaire ou le professionnel qui gère le logement pour l’informer par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.

Vous trouverez ci-joint deux exemples de courriers :

  • Mise en conformité avec les critères relatifs à la décence
  • Demande relative aux grosses réparations incombant au propriétaire

En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement permet d’éviter tout malentendu. Il permet de préciser la liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution, le délai de réalisation ... Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

Saisir la Commission départementale de conciliation

À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice / puis le juge d’instance.

Saisir le juge du tribunal des contentieux de la protection

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le juge peut être saisi pour demander la réalisation des travaux. Le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. La durée du bail peut être prolongée d'autant. 

Cette démarche nécessite de fournir la preuve du mauvais état du logement ou des défauts d’équipements : attestations de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de services de la mairie (ou d’organismes mandatés par elle) ou de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse d’allocations familiales (CAF), de la Mutualité sociale agricole (MSA) ou d’organismes habilités par elles.

Les conséquences de la non-décence sur l’allocation de logement

La Caisse d'allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) doit être informée de ces situations. Ces organismes peuvent vérifier sur place si le logement satisfait ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent également habiliter un organisme à le faire.

En cas de constat de non-décence, la CAF ou la MSA Mutualité sociale agricole le notifie au propriétaire du logement et l’informe que le versement de l’Allocation de logement (AL) est suspendu et conservé pendant un délai de 18 mois. Le montant de l’allocation de logement conservé sera versé au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration de ce délai. Dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 18 mois, le montant de l’allocation de logement conservé est définitivement perdu pour le bailleur sans possibilité de recours contre le locataire.

Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser les travaux.

Pour en savoir plus, télécharger la fiche « comment remédier à une situation de non décence ? ».